Ayuso examina el “techo” de los precios del suelo residencial protegido en Madrid
La Comunidad de Madrid está planteando dar un golpe de efecto en su política de vivienda y fijar un precio máximo de venta a los suelos destinados a la construcción de vivienda protegida (VPO en el argot especializado), que en la región se divide entre Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) y Vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB). Según ha podido confirmar EL PERIÓDICO con más de tres fuentes independientes, el Ejecutivo de Isabel Díaz-Ayuso ha iniciado una ronda de contactos informales con los potenciales afectados con el fin de incluir este 'tope' dentro de la reforma del reglamento que están preparando, que se mantiene intacto desde el año 2005.
Los principales afectados de esta medida son los promotores, las gestoras de cooperativas y los propietarios del suelo, que han trasladado diferentes opiniones al equipo de José María García y María José Picchio-Marchetti, viceconsejero y directora general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, respectivamente. En julio, el Gobierno regional activo una consulta pública para recabar opiniones, el primer paso para la elaboración del reglamento. Se prevé que el texto final vea la luz en las próximas semanas o meses. Consultadas fuentes del gabinete de comunicación de la Consejería de Vivienda, Trasportes e Infraestructuras sobre la inclusión de estos 'topes' en la regulación, descartaron realizar comentarios a la información antes de la publicación, aunque, más de sesenta horas después, el mismo ha querido desmentir "categóricamente que se vaya a 'topar' el precio del suelo protegido porque imponer este tipo de limitaciones en los precios en general, no conlleva más que distorsiones en el mercado, con el perjuicio que ello supone para los interesados".
La VPO construida sobre suelos de propiedad privada se promueve sobre un terreno calificado como protegido y, por lo tanto, el precio máximo de la vivienda final está limitado. Por ejemplo, en Madrid capital este importe (conocido como precio del módulo) oscila entre los 2.500 y los 2.900 euros por metro cuadrado, mientras una libre cuesta de media más de 4.500 euros, según los datos del Colegio de Registradores. La realidad es que, con los gastos asociados a la obra y los costes de construcción, dado que el precio máximo de venta final está prefijado, sería imposible pagar más de entre 700 y 800 euros por metro cuadrado edificable de suelo, explican fuentes consultadas.
Sin embargo, en muchos casos, estas parcelas destinadas a inmuebles asequibles acaban vendiéndose a precios superiores, especialmente a gestoras de cooperativas, que cuentan con un resquicio para vender las viviendas más caras de lo que permite la ley. Como en una cooperativa los compradores finales con en sí mismo autopromotores que se agrupan para construir a precio de coste, primero se fija una aportación inicial conforme al precio máximo legal. Posteriormente, se ejecutan ampliaciones de capital para equilibrar las cuentas de la sociedad —principalmente por el sobreprecio pagado en el suelo—, importes que no se consideran precio de la compraventa y suponen en la práctica un fraude de ley.
Esta práctica preocupa en el seno del Ejecutivo regional y, por ese motivo, el legislador se ha abierto a cambiar las reglas del juego y explorar la implementación de 'topes' al suelo, situando su precio máximo en un porcentaje del valor máximo de venta de las futuras viviendas, que podría ser de alrededor del 20% en VPPB y 25% en VPPL, según una de las fuentes consultadas. Esta limitación ya existió en la Comunidad de Madrid en el pasado, pero fue eliminada. El objetivo final es evitar la 'especulación' que se está generando en estos terrenos, especialmente entre estas gestoras de cooperativas, que pagan más de lo que soporta el precio del módulo por el mecanismo mencionado. En algunos casos, se han pagado importes muy por encima de los 1.200 euros por metro cuadrado.
División de opiniones
En contra de la medida están algunos propietarios de parcelas, desde empresas patrimonialistas hasta grandes promotoras del sector con un amplio banco de suelo, especialmente en nuevos desarrollos urbanísticos. ¿El motivo? La venta de algunos de estos terrenos a precios 'topados', teniendo en cuenta los gastos que asumidos en la fase de urbanización, supondrían pérdidas. Tampoco algunas gestoras de cooperativas quieren esto, ya que el mecanismo de las ampliaciones de capital le permite pujar por suelos que un promotor tradicional no, aunque el posicionamiento oficial de la Asociación de Gestoras de Viviendas, una de las patronales, es a favor, igual que aquellos promotores que no hacen acopio de suelo, sino que adquieren parcela a parcela para cada proyecto, porque los altos precios han hecho inviable en muchos casos comprar.
Consultado un primer espada del sector promotor, cuya opinión se enmarca en el primer grupo, apunta que la solución sencilla sería prohibir por ley que las cooperativas 'abusen' del mecanismo de las ampliaciones de capital, algo que arreglaría en su opinión el problema de raíz, ya que advierte que limitar el precio lo único que puede causar es el regreso del dinero negro a la promoción inmobiliaria. Por el contrario, otro primer directivo de una promotora cree que el rara avis es que no esté regulado ya el precio del suelo, porque sí está el precio de la vivienda final. Este entiende que es de rigor que, teniendo en cuenta el coste actual de construcción, los gastos asociados a la promoción y el margen industrial, el valor restante sea el importe máximo de venta de la parcela, algo que considera que permitiría a todos los competidores acudir a procesos de venta en igualdad, no como ocurre hoy en día con las cooperativas.
Una transitoria, la clave
La clave de los cambios en el reglamento de VPO de la Comunidad de Madrid es la intención de introducir una disposición transitoria para eximir de estos 'topes' a aquellos planeamientos que están cerca de sus últimas fases de desarrollo, principalmente allí donde haya ya un plan de reparcelación o esté cerca de recibir el visto bueno. Esto implica que quedan excluidos de las limitaciones los grandes desarrollos urbanísticos de la capital, los Desarrollos del Sureste.
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