Se ponen a la venta los primeros terrenos en Madrid Nuevo Norte
Crea Madrid Nuevo Norte (CMNN), sociedad propietaria de la mayoría de los suelos de la antigua Operación Chamartín, controlada por BBVA, la socimi Merlin Properties y la constructora Grupo San José, planea vender la totalidad de los terrenos que conforman Las Tablas Oeste, el primero de los cuatro ámbitos de Madrid Nuevo Norte, el desarrollo urbanístico que llevará a cabo sobre los terrenos anexos a la Estación de Chamartín y su playa de vías.
La operación —confirmada por fuentes oficiales de la promotora— pondrá a la venta más de 49.000 metros cuadrados residenciales y cerca de 124.000 metros cuadrados de usos terciarios, que pueden destinarse a oficinas, pero también a otras soluciones habitacionales, como hoteles, apartamentos en alquiler o residencias de estudiantes. El valor de estos terrenos podría rondar entre los 300 y 400 millones de euros, según estimaciones de este periódico.
La desinversión no será en una única operación ni inmediata, sino paulatina una vez los suelos tengan el carácter de finalistas, algo que se prevé para los años 2027 y 2028. "Con el arranque inminente de las obras en el ámbito de Las Tablas Oeste podremos poner suelos finalistas en el mercado en un horizonte próximo, en un momento de fuerte dinamismo de Madrid y creciente interés", ha señalado José Ignacio Morales, consejero delegado de CMNN, en un encuentro con periodistas, en el que ha añadido que "el objetivo es producir suelo finalista residencial y terciario para ponerlo en el mercado y comenzar a generar retorno económico para la compañía, que facilite la inversión necesaria para activar la ejecución de las siguientes fases del proyecto".
Madrid Nuevo Norte cuenta con una longitud de 5,3 kilómetros en línea recta —equivalente a la distancia entre plaza Castilla y plaza de Neptuno— y alrededor de 3,5 millones de metros cuadrados de edificabilidad repartidos en cuatro ámbitos: Estación de Chamartín, que incluye la nueva estación en remodelación cuatro rascacielos, Centro de Negocios, los terrenos de alrededor, y Malmea-San Roque-Tres Olivos y Las Tablas Oeste, al norte de la M-30.
Mapa de Madrid Nuevo Norte con sus cuatro zonas / Cedida
El primer barrio en ser una realidad, dado su grado de avance en la gestión urbanística, será Las Tablas Oeste, que engloba todos los terrenos entre las vías del tren y el barrio de Las Tablas. Esto suponen 305.000 metros cuadrados de superficie total, cuyas primeras obras de urbanización (acondicionar los suelos antes de iniciar la construcción en altura) empezarán "antes de verano", según las mismas fuentes. Estas se demorarán entre 24 y 36 meses, lo que permitirá que a finales de 2027 y principios de 2028 se inicien las primeras construcciones, que permitirán que las primeras viviendas sean una realidad entre los últimos compases de 2029 y los primeros de 2030.
Las Tablas oeste, primeras viviendas entre 2029 y 2030
En total, este ámbito suma una edificabilidad total de 212.000 metros cuadrados, cuyos costes de urbanización ascienden hasta los 160 millones de euros, 100 millones de forma directa y alrededor de 60 millones para financiar todas las infraestructuras de Madrid Nuevo Norte que deberán costear los dueños del suelo, entre ellas tres paradas de Metro y la nueva infraestructura de aguas del Canal de Isabel II, basándonos en el acuerdo que se firmó hace años entre las diferentes administraciones.
Aproximadamente un tercio de la superficie en altura será residencial, 74.200 metros cuadrados, donde está prevista la promoción de 741 viviendas. El Ayuntamiento de Madrid recibirá suelo para levantar 276 pisos, 184 de ellas de carácter protegido. Los terrenos con capacidad para albergar las 465 viviendas restantes, aproximadamente unos 49.000 metros cuadrados, son propiedad íntegra de Crea Madrid Norte. Por otro lado, Las Tablas Oeste tiene planificado también la promoción de casi 124.000 metros cuadrados de uso terciario de oficinas, aunque el consistorio madrileño permite usos alternativos como terciario-hospedaje, donde se pueden instalar residencias de mayores o ancianos, apartahoteles o los conocidos como 'flex living'.
El precio total de todos estos activos podría rondar los 350 millones de euros —según estimaciones realizadas por este periódico—, que se utilizarían íntegramente para financiar las obras de urbanización de Las Tablas Oeste y del siguiente ámbito que entrará en carga, Malmea-San Roque-Tres Olivos. Este periódico ha llevado su propia estimación. En el caso del residencial, actualmente no hay ningún proyecto de obra nueva en marcha en Las Tablas y aun así el precio de la vivienda supera los 6.000 euros metros cuadrados. Si el precio de repercusión del suelo alcanza los 4.000 euros, el valor de esas parcelas ascendería casi hasta los 200 millones de euros.
En el caso de los suelos terciarios, si su uso fuesen oficinas, el precio de repercusión (suponiendo siempre 2.000 euros de costes de construcción y asociados) podría estar 1.300 euros por metro cuadrado —Metrovacesa vendió dos edificios de 89.000 metros cuadrados a pocos kilómetros por 300 millones, a un precio de 3.370 euros por metro cuadrado—. Esto arrojaría una tasación de 160 millones de euros, cuantía que podría ser incluso superior si se tiene en cuenta que el desarrollo es un 'flex living' o residencial alternativo podría ser superior.
El capital obtenido de las ventas de parcelas se reinvertirán en costear las obras de urbanización del siguiente ámbito, Malmea-San Roque-Tres Olivos, donde Crea Madrid Nuevo Norte es propietaria del 25% de la superficie total. Este barrio es el que más viviendas tendrá, 7.140 en total, el 27% con algún tipo de protección pública. Su puesta en marcha está pendiente de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización, que, si se cumplen los plazos, permitirá la llegada de las primeras grúas en 2027. La sociedad propietaria de la mayor parte de los suelos de Madrid Nuevo Norte, en principio, no requerirá nuevo capital de sus socios para sufragar todas las actuaciones, que en su última ampliación captó 66 millones de euros de BBVA (75,6%), Merlin Properties (14,4%) y San José (10%). CMNN no cuenta con endeudamiento y tampoco está entre sus planes salir a los mercados a captarlo.
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