Una cláusula que rebaja el alquiler

Rebus sic stantibus’. Esta es la cláusula que revolucionó los despachos de abogados de todo el mundo después de que la Audiencia Provincial de Badajoz acordara con un empresario que se negara a pagar el alquiler de un local en los dos meses que duró el estado de alarma. En esas primeras ocho semanas de pandemia, los ciudadanos se vieron obligados a quedarse en casa y se cerró la actividad comercial para todas aquellas actividades no esenciales. La mayoría de los caseros decidieron rebajar el alquiler al 50% o incluso perdonarlo, pero hubo gente que reclamó la totalidad del alquiler.

Así sucedió con un local de Don Benito, lo que derivó en un conflicto judicial que se resolvió con una sentencia que redujo a la mitad el alquiler en esos dos meses posteriores a la aplicación de la cláusula ‘Rebus sic stantibus’.

La sentencia fue comentada a nivel nacional pero en Corte Badajoz no es la primera vez que se estudia un caso de este tipo. En 2014 se dictó otra sentencia en la que una de las partes solicitó la aplicación de esta cláusula.

Esa otra ordenanza de septiembre de 2014 resolvió el conflicto surgido en 2013 cuando Unibail Rodamco Proyectos, propietaria de El Faro, pidió a Bricor una cuantiosa indemnización por el incumplimiento de un contrato firmado en 2010 en el que se comprometía a abrir una gran tienda de bricolaje. .

Rodamco exigió que se condene a Bricor para abrir y operar la tienda. Además, pidió pagar 850.430 euros «por el alquiler» desde la fecha de apertura de El Faro en 2012, y 1.756.750 euros como indemnización por los daños causados ​​a esta gran superficie comercial por la falta de su logotipo corporativo.

Al conocer esta solicitud, Bricor dijo que le había sido imposible cumplir con el contrato «debido a la crisis desbocada» que había golpeado la economía. Para ello recurrió a la cláusula Rebus sic stantibus, argumentando que el gran cambio económico, completamente inesperado, hacía «impracticable» esa empresa.

En un primer momento, el Juzgado de Primera Instancia 5 de Badajoz le dio la razón a Rodamco y declaró probado que Bricor había incumplido el contrato sin motivo alguno, por lo que se vio obligada a abrir la tienda de bricolaje y pagar los aproximadamente 2,5 millones de euros solicitados por la empresa demandante.

Pero Bricor recurrió la sentencia ante la Sección Civil de la Audiencia de Badajoz, que, como sucedió semanas atrás con el conflicto derivado del alquiler de la tienda de Don Benito, se encargó de fijar un cargo.

En esta sentencia, el motivo de la disputa era una sala de 7.406 metros cuadrados, con una bodega anexa de 2.297 metros cuadrados, por la que se pactó un contrato de arrendamiento por 15 años. Este era el objeto del contrato, que fijaba una tarifa mensual de 9,25 € por metro cuadrado (casi 90.000 € al mes), así como una cláusula por la que Bricor se comprometía a indemnizar a Rodamco con 300 € diarios por cada día que la apertura de la tienda de bricolaje se aplazó desde el inicio del centro comercial, cantidad que ha subido hasta los 600 euros diarios desde el 16.

En su auto, el Tribunal consideró procedente otorgar a Rodamco el derecho de aplicar esta cláusula contractual. Dispuso que si bien este tipo de obligaciones no son comunes en los contratos de alquiler, sí aplican cuando se trata de grandes centros comerciales. «En este caso, además del arrendamiento, para el buen funcionamiento del centro comercial es necesario que la actividad comercial sea uniforme (…). Además, la primera apertura al público es muy importante para el éxito del centro comercial. Al momento de la apertura, cada comerciante debe tener su local listo y cumplir con su compromiso de apertura.

Frente a estos argumentos, Bricor dijo que “en un escenario donde todos los indicadores económicos son negativos, no es necesario abrir un negocio de entrada ruinoso”. “Si no fuera posible la ejecución del contrato, procedería la rescisión sin incurrir en gastos superiores al pago de 6 meses de renta”.

Abundaba la idea de que entre la firma del contrato en septiembre de 2010 y la apertura de El Faro en 2012 hubo “un deterioro repentino e impredecible”.

Sin embargo, el Tribunal entendió que no se había aceptado el informe económico aportado por Bricor, en el que aseguraba que no se esperaba una crisis económica prolongada en 2010. “No importa cuánto esfuerzo ponga el acusado en la autodefensa de sus intereses, las meras estadísticas no pueden hacer que parezca que nunca lo fueron. La supuesta recuperación económica de 2010 nunca ha sido tal, era más un deseo que otra cosa, por lo que es infundado argumentar que en 2010 la crisis económica parecía estar llegando a su fin».

La crisis ya existía

Por tanto, el Tribunal concluyó que, cuando Bricor firmó el contrato, debía ser consciente de la grave crisis de los consumidores. Excluyó la existencia de este supuesto “evento económico extraordinario” que haría prevalecer la cláusula Rebus sic stantibus (mientras las cosas continúen así) con la cual se puede cancelar un contrato si ocurre un evento extraordinario imprevisible ( por ejemplo una guerra) que hace inviable el objeto del contrato.

El juzgado entendió que Rodamco tenía derecho a exigir a Bricor el cumplimiento íntegro de sus obligaciones, exactamente lo contrario de lo que sucedió semanas atrás con la sede de Don Benito, cuya renta se redujo en un 50% porque hace 15 años, cuando se firmó que otra contrato, era imposible pronosticar un estado de alarma como el vivido en España en 2020 por la pandemia.