Tarifas hasta dos puntos más caras

Sofía y Alberto (nombres ficticios) son dos jóvenes residentes en Madrid de 34 y 24 años, respectivamente. Ambos están en pleno proceso de una de las decisiones más importantes de su vida: la compra de su primera casa. A la hora de otorgarles una hipoteca, los bancos exigen que dispongan de un ahorro del 20% del precio de compra, además de los gastos asociados, que entre impuestos y otros costes pueden alcanzar hasta otro 11%, dependiendo de la comunidad autónoma. Sin embargo, hay una excepción que podría permitirles acceder sin tanto dinero en la cuenta.

Por ser menores de 35 años tienen la opción de beneficiarse de avales públicos. Con ellos, el comprador no necesita disponer del 20% de entrada, solo del 5% (y de lo necesario para impuestos y gastos). Están disponibles en varias comunidades autónomas: Andalucía, Baleares, Castilla y León, Madrid, Galicia y Murcia. Y pronto se les sumará el programa estatal. El Ministerio de Vivienda ha aprobado una línea de avales por valor de 2.500 millones de euros para jóvenes de todo el país. Por monto presupuestario, es una de sus grandes apuestas de la legislatura.

La entrada es el principal escollo a la hora de adquirir una vivienda por parte de los jóvenes (y no tan jóvenes), a los que vivir en alquiler les ha impedido durante años reservar dinero para comprar.

Pongamos que Alberto tiene visto un piso de 125.000 euros y Sofía otro de 160.000. Y que compran en la Comunidad de Madrid, donde los impuestos y gastos están en torno al 7%. En lugar de necesitar 33.750 (Alberto) y 43.200 (Sofía) euros limpios, los avales les permitirían rebajar esta cantidad a 15.000 y 19.200 euros, respectivamente. No es poco, pero en teoría es un alivio considerable.

En la Comunidad de Madrid el programa se llama Mi Primera Vivienda, se aprobó en 2021 y cuenta con un presupuesto de 18 millones anuales. Aparentemente, suena todo bien: ya no es necesario tanto dinero. Sin embargo, detrás de este plan, que ha contado con el apoyo de la patronal, comunidades del Partido Popular (Galicia, Andalucía o Murcia) y el Gobierno liderado por el PSOE, se ocultan numerosos inconvenientes que Sofía y Alberto han vivido en primera persona.

Interés más alto

Sofía y Alberto fueron a los bancos a informarse de qué necesitaban para pedir una hipoteca. Lo primero que les dijeron es que encontraran la casa que querían y, entonces, volvieran. Aun así, y para que fueran haciéndose una idea, los bancos les prepararon unas cuantas simulaciones de cómo les saldría la cosa con un precio estándar.

Una vez tuvieron sus casas escogidas, y con el fin de conseguir la hipoteca más barata, visitaron las principales entidades financieras del país. En este proceso aparece la primera paradoja: de primeras, ningún banquero ofrece la opción de hipoteca con el aval público. Los bancos ofrecen primero su hipoteca al 80% y después, si disponen de ella, de su hipoteca joven hasta el 95%, que en la mayoría de ocasiones incluye un aval familiar.

«Te damos hasta el 95%, pero necesitas el aval de tus padres durante los primeros cinco años», le dijo a Sofía una comercial de uno de los principales bancos de España. Así, si el joven hipotecado no puede hacer frente a los pagos, se responsabilizan sus padres. En el caso de Alberto, dos entidades le advirtieron de los problemas que iba a tener para lograr una hipoteca con aval, informándole que no sería la propia oficina la que aprobaría la operación, sino la delegación territorial, con mayor demora en los plazos.

En el caso de que ofrezcan la hipoteca con el aval público, se abre el segundo y gran problema de estas, son mucho más caras que una tradicional. De media, según lo experimentado por Alberto a la hora de pedir información en otro de los mayores bancos del país, el tipo de interés es entre un 1,5% y un 2% superior en una hipoteca con aval que en una que no lo tiene. Su piso, que cuesta 125.000 euros, supone pagar una cuota mensual de 431 euros (sin aval) o de 648 euros (con aval). Es cierto que en una hay más principal que devolver al banco que en la otra: en la que no tiene aval se pagan 2.699 euros en intereses el primer año y en la que sí lo tiene 5.721 euros.

Sofía escogió el piso de 160.000 euros. Con el aval, la cuota se quedaba en 647 euros al mes (cumpliendo requisitos como domiciliar la nómina, contratar seguros, etc.) o en 758 euros al mes evitando todas esas vinculaciones con el banco. Sin el aval, en 538 euros (con requisitos) o 608 euros (sin ellos). El tipo de interés era entre un 0,4 y un 0,5% superior con el aval. En ambos casos, la recomendación de los bancos fue muy clara: si se puede evitar el aval y poner el 20% de entrada, mejor.

El convenio firmado esta misma semana para los avales del ICO no incluye ninguna limitación para los tipos de interés de las hipotecas a las que prestarán una cobertura parcial. «La entidad financiera y los clientes, podrán acordar libremente para el préstamo hipotecario la modalidad de tipo de interés, fijo, variable o modalidades mixtas, así como el tipo aplicable y, en su caso, las comisiones aplicables», desliza el documento. No es así como se articularon los avales dispuestos por el ICO para empresas y autónomos durante la pandemia. Entonces se estableció de forma expresa que los préstamos avalados por el ICO no podían tener condiciones diferentes de los ofrecidos por esa misma entidad si respaldo público, ni, en consecuencia, ser más caros.

Otro banco consultado, el cual participa en el programa Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, explica que, en cada entidad financiera, existe una política de precio y riesgo diferente, que tiene en cuenta muchas casuísticas. «Una de ellas es que, a mayor prima de riesgo, mayor tipo interés exigido (en financiación, en seguros de riesgo y en todos los ámbitos). No existe un mismo precio para todos los clientes, ya que depende de cada cliente y de cada operación. Y también hay que tener en cuenta que estos programas respaldan la diferencia entre el 80% del valor del y 95% del valor del inmueble, pero el banco asume el 80% restante. Como en cualquier operación de riesgo, en el análisis del mismo se tienen en cuenta muchos otros factores, no solo la garantía», desarrollan.

Ricard Garriga, consejero delegado de Trioteca, empresa especializada en conseguir hipotecas, da una explicación sobre por qué las hipotecas con aval son más caras: «En este momento, la banca está ofreciendo créditos a tipos fijos por debajo del Euríbor, un fenómeno anómalo. Ahora bien, cuando hacen estos precios, tienden a incluir numerosas bonificaciones para vincular al cliente, que incrementan el TAE de la hipoteca (interés real contando todos los productos). En el caso de hipotecas con aval, el comprador va más ajustado en lo que puede pagar de cuota mensual para cumplir con las tasas de esfuerzo máximas, así que incluir bonificaciones es más complejo y se sube directamente el tipo de interés«.

Sobreendeudar al ciudadano

«Cuanta más financiación vaya a recibir el usuario, más alto será su tipo de interés», explica Laura Martínez, directora de comunicación de iAhorro. «Si puedes pedir el 70%, mejor que el 80%. Si pides el 95% el riesgo que asume el banco es mayor, así que pone un tipo más elevado. Cuando nos vienen jóvenes les decimos que hay entidades que tienen planes con condiciones mejores que las de las comunidades autónomas».

Los avales son un instrumento que facilitan las comunidades o el gobierno central, pero la decisión final depende de cada banco. De hecho, son las entidades financieras las que deciden si acogerse a estos programas o no.

«La entidad elige a su perfil. En el caso de los avales del Ministerio, está por ver quién toma la decisión de que se conceda el aval. Un usuario aceptable para el ICO puede no ser un usuario aceptable para el banco, porque le salten los riesgos. Al final, el aval es del 20%, pero el banco ‘se come’ el resto. Si llega un cliente sin solvencia, independientemente del aval, no le van a conceder la hipoteca», continúa Martínez. «Si te avalan el 20% de la hipoteca, te dan seguridad de pago, pero no significa que merezcas un mejor tipo de interés. Quienes consiguen mejores tipos de interés son los mejores perfiles. A más riesgo de impago, más intereses». Martínez entiende que «hay medidas mucho más necesarias que esta» porque al final el Estado está «sobreendeudando al ciudadano».

Precisamente, este ha sido una de las casuísticas que plantea el Banco de España que puede ocurrir cuando los avales entren en vigor y empiecen a concederse. El regulador bancario subraya, en su informe anual, que «el aval público permite a un reducido número de hogares beneficiados adquirir viviendas de mayor calidad (por ejemplo, de mayor tamaño), lo que aumenta entre 1% y 1,5% la proporción de hogares en una situación de sobresfuerzo asociado al gasto en vivienda».

«La ley hipotecaria dice que no se debería financiar más del 80% y la cuota no debería superar el 35% de los ingresos mensuales. Así dopas al mercado con ciudadanos que van a mucha más cantidad de hipoteca. Y yo creo que los bancos no están dispuestos a arriesgar», zanja Laura Martínez.

Ricard Garriga considera los avales una buena medida, pero propone otras más ambiciosas: «El ICO, con los avales, está financiando de alguna forma los impuestos que van a recibir las comunidades autónomas por la compra del inmueble, que es capital que hay que tener ahorrado (el ITP grava entre el 6% y el 10% el coste de adquisición). ¿No sería más interesante que las regiones pudiesen perdonar ese impuesto? Obviamente, no para todo el mundo, pero sí con ciertos criterios: personas menores de 40 años, con un límite de ingresos y que compren su primera vivienda».