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Mansión de ortografía – una Villa de 120 habitaciones en Los Ángeles con una bolera y un salón de belleza construido por Aaron Spelling, el productor de televisión detrás Beverly Hills 90210 Y dinastía – es uno de las propiedades más grandes en venta en los Estados Unidos.
Lleva más de dos años y medio en el mercado y tiene un precio acorde a su tamaño: 137,5 millones de dólares (127,3 millones de euros). Su dueño debió estar emocionado en ese momento. Eric Schmidt, ex director ejecutivo y presidente de Google, con un valor de 23 mil millones de dólares (21,3 mil millones de euros) a 21 de octubre expresaron interés en comprar, como se informó El diario de Wall Street este mes.
El problema, sin embargo, es que el propietario, que está detrás de una sociedad de responsabilidad limitada llamada 594 Mapleton, no puede vendérselo a Schmidt ni a nadie más. (El diario de Wall Street cita artículos anteriores de agentes locales que creen que el propietario de la empresa es un multimillonario saudita).
El propietario de Spelling Manor explicó esto. El diario de Wall Streeta través de su abogado, quien Algunos estafadores presentaron un acto fraudulento en el condado de Los Ángeles a principios de este año. Dos acusados en un juicio por fraude afirmaron ser los verdaderos propietarios. El litigio sobre la propiedad de la villa impide su venta.
En Estados Unidos existen conflictos similares sobre la propiedad de casas y tierras. Impulsados por tecnología de inteligencia artificial (IA) y abundante información disponible públicamente, algunos estafadores intentan robar títulos de propiedad, también conocidos como » robo de título– como explican Expertos en fraude inmobiliario. Su público objetivo puede variar desde propietarios de villas hasta propietarios de casas y propiedades más modestas.
Un estudio de mayo de 2024 realizado por la American Land Title Association en colaboración con NDP Analytics basado en 783 respuestas encontró que la suplantación fraudulenta de vendedores (cuando alguien falsifica la identidad del propietario para vender la propiedad) está muy extendida. El 28% de las compañías de seguros de títulos experimentaron al menos un intento de fraude de este tipo en 2023.; El 19% no vio intentos hasta abril de 2024.
El Centro de Denuncias de Delitos en Internet del FBI no rastrea específicamente el fraude criminal, pero en 2023 tramitó un total de 9.521 denuncias relacionadas con el sector inmobiliario -definido como la pérdida de fondos de una inversión inmobiliaria- que implicaban más de 145 millones de dólares (134 millones de euros). en pérdidas.
Y aunque el caso Spelling Manor destaca por su tamaño y valor, Cualquiera que sea propietario de una casa o propiedad podría ver transferida su escritura sin su conocimiento..
Paul Harris/Getty Images
“Tal vez esto genere conciencia y haga que la gente se dé cuenta de que si esto les puede pasar a ellos, le puede pasar a cualquiera”, dice Tyler Adams, director ejecutivo de CertifID, una empresa de protección contra el fraude. “Pero espero que no suceda lo contrario y que la gente piense: 'Los estafadores sólo se dirigen a los grandes'. Nunca mirarás mi casa de 200.000 dólares. Eso es aún peor”. Los mercados son más pequeños.
Si los estafadores pueden falsificar una escritura, pueden apoderarse de una casa (o incluso de una villa).
Victor Petrescu, abogado de Miami de la firma LKLSG, dice que maneja de dos a tres casos de fraude de valores al año. Petrescu explica Información privilegiada sobre negocios quien recientemente representó a un propietario cuya identidad fue falsificada “para convencer a alguien de que transfiriera el producto de la venta a una cuenta bancaria”.
«Sé que todavía sucede», añade.
En el caso de Spelling Manor, Adams señala que el supuesto fraude en la escritura puede no haber sido una estratagema para obtener el precio de venta total de la vivienda, sino más bien para obtener el precio de venta total de la vivienda. Extorsionar al propietario legítimo con una cantidad menor para recuperar la propiedad.
Adams explica que un estafador podría pensar: «Si cambiamos tanto la escritura que los propietarios legítimos no pueden venderla, ¿podríamos convencerlos de que nos envíen criptomonedas para devolvérselas?»
Un abogado de 594 Mapleton LLC, la correduría de bienes raíces de Spelling Manor y la Oficina del Fiscal de Distrito del Condado de Los Ángeles no respondieron a las solicitudes de comentarios.
El fraude de escrituras también ha afectado a la propiedad de Graceland, la finca de Memphis propiedad de Elvis Presley y eso queda en manos de su familia.
Archivo GAB/Redferns, Jerod Harris vía Getty Images
A principios de este año, una empresa llamada Naussany Investments and Private Lending reclamó la propiedad de Graceland y anunció planes para subastar la propiedad. La nieta de Presley, Riley Keough, demandó a la empresa. Los acusó de utilizar documentos falsos para reclamar la propiedad.y ganó el caso.
En agosto, una mujer de Missouri, Lisa Jeanine Findley, fue acusada de fraude y robo de identidad por intentar apoderarse de la propiedad histórica.
Un portavoz de la propiedad Graceland no respondió a las solicitudes de comentarios. Un abogado de Findley tampoco respondió a las solicitudes de comentarios.
Adams enfatiza esto El primer paso para combatir este tipo de fraude es fortalecer el proceso de verificación de identidad en los documentos escriturales..
«Creo que, como sociedad, debemos adoptar mejores métodos de verificación de identidad para todas estas situaciones, de modo que cuando alguien presente un nuevo certificado a la oficina del registrador, esa oficina cuente con procedimientos adecuados para confirmar que la persona que presenta el certificado «Eso es el que dice 'eso es todo'», explica Adams.
“Porque el origen de todos estos fraudes es un problema de identidad”, subraya.
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El fraude de escrituras también frustra a los propietarios compartidos
Los estafadores no sólo se dirigen a los grandes propietarios.
En 2023 La propiedad vacante de William Gordon en Arizona fue vendida a otra persona sin su conocimiento. Gordon había comprado la propiedad en 1999 por $76,500, pero en algún momento alguien presentó una nueva escritura en el registro del condado de Pima, usando el nombre de Gordon pero cambiando el estado de Arizona a Texas.
Gordon se enteró de la transferencia cuando su compañía de títulos le envió una carta felicitándolo por vender su propiedad por 200.000 dólares.
Una oficina de registro es esencialmente como una biblioteca de documentos relacionados con bienes raíces. Gabriella Cázares-Kelly, la registradora del condado de Pima, donde se encuentra el terreno de Gordon, explicó Información privilegiada sobre negocios En 2023, el trabajo del registrador será registrar documentos, no revisarlos.
«Confiamos en los propietarios, en los notarios, por eso están obligados a contratar un seguro, porque en última instancia corresponde a estas empresas tener las garantías necesarias para garantizar que se trata de la propiedad adecuada», afirmó.
El propietario finalmente recuperó su terreno después de que la compañía de títulos firmó un documento legal que ponía la propiedad nuevamente a su nombre, pero la confusión le costó alrededor de $9,000 ($8,300) en honorarios legales.
Según Petrescu Puede que sea más fácil aprovecharse de un agente inmobiliario que no está haciendo las cosas bien porque está haciendo malabarismos con diez expedientes ese día.
En 2022, se vendió una propiedad en Fairfield, Connecticut, después de que un estafador se hiciera pasar por su propietario, un médico llamado Daniel Kenigsberg. Descubrió la venta después de que un amigo le dijera que alguien estaba construyendo una casa en su terreno previamente vacío.
Un «Daniel Kenigsberg» de Johannesburgo había firmado documentos para intentar robar la propiedad, según documentos judiciales vistos por Información privilegiada sobre negocios.
«El verdadero problema son las personas comunes y corrientes que finalmente ahorraron lo suficiente para comprar una casa y luego son estafadas por una estafa para la que no estaban preparadas», dice Adams. «Esa es la parte triste: son las personas las que se verán mucho más afectadas».
Las herramientas de inteligencia artificial facilitan que los estafadores engañen a cualquiera
Los estafadores recurren cada vez más a la IA para llevar a cabo sus estafas, ya sea por teléfono, phishing por correo electrónico o transferencias de propiedad falsas.
«Desafortunadamente, Sus técnicas evolucionan con la tecnología.”, comenta Información privilegiada sobre negocios Marty Kiar, tasador de bienes raíces en el condado de Broward, Florida.
Kiar explica que en septiembre alguien se puso en contacto con una compañía de títulos y le dijo que tenían un terreno baldío en venta en Hallandale Beach. Cuando la empresa pidió verificación de identidad, el supuesto vendedor se ofreció a realizar una videollamada, que resultó ser falsa. falso – o un video generado por IA – que mostraba una imagen repetida de una mujer desaparecida de otro estado, informó NBCMiami.
«Todo eran imágenes generadas por IA», dice Kiar. «Me preocupa que a medida que avance la tecnología veamos esto cada vez más».
Una de las características especiales de la IA es su capacidad para aprender y procesar enormes cantidades de información. Los datos inmobiliarios están disponibles públicamente y, en algunos estados, una simple búsqueda puede revelar datos de tasación, planos de planta, registros de transacciones e incluso imágenes de escrituras ejecutadas. Con la IA, los documentos falsos se podrían crear más rápido y parecer más realistas.
«Crean estos modelos de IA que leen todos los registros y datos públicos que pueden conseguir y luego desarrollan un medio mediante el cual pueden manipular esa información», dice Adams. «El robo de identidad es mucho más sofisticado», añade.
Una herramienta de inteligencia artificial podría detectar una propiedad vacía en una base de datos o identificar casas sin hipoteca más rápido que un humano.
La cantidad de información personal disponible para los estafadores también facilita el robo de identidad.
Kiar dice que su oficina ha manejado cientos de casos de fraude. Hasta ahora, sólo dos de ellos han aprovechado la IA, pero le sigue preocupando que sigan más.
«Los delincuentes son muy, muy inteligentes», afirma. «Utilizarán la última tecnología para intentar defraudar a alguien».
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Etiquetas: Tendencia, inteligencia artificial, tecnología, mercado inmobiliario.
Diccionario: Fraude
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