La clave de las grandes reclasificaciones del Madrid: del visto bueno a Real Madrid y Atlético al “no” a Telefónica
Hay tres recalificaciones que pueden marcar el devenir urbanístico de Madrid en los próximos años. Cada una en un punto distinto de la capital, pero ninguna exenta de polémica. La primera, la más avanzada, es la reordenación de los suelos que rodean el estadio Metropolitano, donde el Atlético de Madrid aspira a levantar su Ciudad del Deporte. La segunda, todavía en una fase más incipiente (aunque ya ha arrancado), es la recalificación de los terrenos anexos a la ciudad deportiva del Real Madrid en Valdebebas, que su presidente, Florentino Pérez, quiere convertir en una suerte de Silicon Valley de empresas de innovación. La tercera, más compleja, es el cambio de uso del edificio histórico de Telefónica en el número 28 de la Gran Vía madrileña.
Todas tienen un elemento común: su valor depende menos de los ladrillos actuales que de lo que el planeamiento permita hacer con ellos en el futuro. Y ahí aparece una llave que no siempre está en primera línea del debate público. El Ayuntamiento de Madrid puede impulsar los expedientes, aprobar inicialmente las modificaciones y defender políticamente las operaciones, pero las grandes alteraciones del Plan General necesitan también la aprobación definitiva de la Comunidad de Madrid. En otras palabras: Cibeles puede abrir el camino, pero Sol conserva la última puerta. Y esa puerta no parece abrirse igual para todos.
Hace meses, Telefónica colgó el cartel de "se vende" al que fue su cuartel general histórico en la Gran Vía capitalina. El comprador previsiblemente será el magnate murciano Tomás Olivo, una de las mayores fortunas de España, en una operación situada inicialmente en el entorno de los 200 millones de euros. La cifra, sin embargo, queda lejos de las primeras expectativas de la 'teleco', que llegó a tantear valoraciones más próximas a los 300 millones.
El motivo no está solo en el mercado, sino también en el urbanismo. Telefónica quería dejar encaminada la reconversión del inmueble a hotel de lujo o a un uso similar, pero el cambio se antoja complejo. El edificio está protegido, tiene una fuerte carga simbólica y patrimonial, y cualquier transformación de calado obligaría a encajar el nuevo uso dentro del planeamiento vigente o, en su caso, a promover una modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Ahí es donde la Comunidad de Madrid, gobernada por Isabel Díaz Ayuso, puede tener la última palabra. La ley del suelo regional atribuye al Gobierno autonómico la aprobación definitiva de las modificaciones del Plan General en la capital, de modo que cualquier cambio de uso de gran calado necesita algo más que el impulso del Ayuntamiento. Fuentes conocedoras de la operación aseguran que, en el caso de Telefónica, ese camino se percibe hoy como especialmente estrecho. No solo por la protección patrimonial del edificio y por las restricciones urbanísticas, sino también por las guerras políticas, que en estos días se libran también en el Ibex-35.
En el entorno regional interpretan que la nueva Telefónica está alineada con el actual Ejecutivo de Pedro Sánchez, por un lado, por la entrada del Estado en el capital de la operadora y, por otro, por los nombramientos realizados en la nueva etapa. Uno de los nombres que más se citan es el de Javier de Paz, director adjunto de Murtra, amigo íntimo del expresidente del Gobierno José Luis Rodríguez Zapatero y una de las personas que se encarga de los asuntos inmobiliarios de la compañía. Fuentes del sector aseguran que esa percepción política habría enfriado cualquier predisposición a facilitar una operación urbanística de gran calado en Gran Vía.
Ante la previsión de encontrarse con un muro administrativo, la compañía ha tenido que ajustar sus pretensiones de precio por el activo. Por el camino, varios interesados que se habían acercado a la operación terminaron cayéndose ante la incertidumbre urbanística. Entre ellos, Generali o Terralpa Investments. Solo Olivo, un patrimonio paciente y acostumbrado a negociar a largo plazo con las administraciones, parece dispuesto a asumir el reto, aunque con sus dotes de duro negociador ha recortado con fuerza la cuantía dispuesta a abonar.
El dueño de General de Galerías Comerciales, la socimi que controla algunos de los mayores centros comerciales del país, no tendrá un punto de partida fácil para transformar el edificio de Gran Vía. Pero el empresario murciano ya ha demostrado que no tiene prisa cuando se trata de operaciones urbanísticas complejas. En 2020 compró dos grandes suelos en Valdebebas, donde planea construir el mayor centro comercial de Madrid. Aunque han pasado seis años y no se ha puesto un solo ladrillo, ya ha logrado el primer visto bueno de la administración liderada por José Luis Martínez Almeida. Por el camino, figuran en las agendas del Ayuntamiento hasta tres reuniones con cargos municipales para tratar el proyecto. En una de ellas, como anécdota, los representantes de la empresa acudieron acompañados por la exministra de Defensa, María Dolores de Cospedal, lo que refleja el nivel de conexiones políticas que rodea sus grandes operaciones.
Telefónica enfría la venta de su sede de Las Tablas
El edificio de Gran Vía no es el único frente urbanístico encima de la mesa de Telefónica. La compañía lleva meses trabajando en una operación que puede marcar un antes y un después en el inmobiliario patrio: la venta de su 'cuartel general' de Las Tablas, un complejo de unos 370.000 metros cuadrados al norte de la capital. Con los años, algunos de sus edificios se han ido vaciando y han quedado sin uso, lo que llevó a la compañía a replantearse qué hacer con ellos. Aunque inicialmente se planteó desinvertir, esta operación que podría haber alcanzado los 1.000 millones de euros ahora estaría parada, explican las mismas fuentes.
¿Por qué se ha frenado la venta? La ubicación de este 'megacomplejo', con una estación de metro en las inmediaciones, invita a explorar una reconversión parcial o total hacia usos residenciales. En la zona apenas queda suelo disponible para construir vivienda y los precios del entorno se sitúan de media por encima de los 5.000 euros por metro cuadrado. Sobre el papel, el atractivo es evidente. Sin embargo, urbanísticamente necesita una vez más que Ayuntamiento (o la Comunidad de Madrid) le autorice a ello. Y el PP no quiere hacer concesiones. Más allá de que el complejo está parcialmente vacío y, si Telefónica quiere maximizar el valor traspasándolo con uso de oficinas, mejor hacerlo con todo el espacio ocupado. La empresa ha empezado ya a ofertar algunos espacios en alquiler dentro de los espacios vacantes de su 'cuartel general'.
Vía libre para Real Madrid y Atlético
El contraste llega con las otras dos grandes operaciones urbanísticas en marcha. Al contrario que con Telefónica, el entorno de Díaz Ayuso se ha mostrado mucho más proclive a apoyar los proyectos vinculados al Atlético de Madrid y al Real Madrid. El más inminente es el de los terrenos que rodean el estadio Metropolitano, una concesión administrativa que recibió el club durante 75 años a cambio de invertir en la conexión del complejo con varias autovías y en el desarrollo de varias dotaciones municipales. El proyecto, clave en la estrategia de Apollo tras su entrada en el Atlético, contempla un club de pádel, una piscina de surf, hoteles, espacios comerciales y hasta un palacio de conciertos. Un 'megaproyecto' que aspira a movilizar más de 800 millones de euros.
El Atlético avanzó en la tramitación urbanística mediante un plan especial, pero a finales del año pasado el Tribunal Superior de Justicia de Madrid tumbó parte de ese trámite y obligó al club a rehacer el camino, probablemente esta vez a través de una modificación puntual del PGOU, una vía más garantista. En ese procedimiento serán preceptivos varios informes de consejerías de la Comunidad de Madrid, aunque en el sector no se espera una oposición de fondo por parte del Ejecutivo regional. Es más, uno de los motivos que argumenta el tribunal para cuestionar el planeamiento es que debería haberse realizado una evaluación ambiental estratégica, un procedimiento administrativo que depende directamente de la Administración autonómica.
El tercer caso es el Madrid Innovation District, una especie de Silicon Valley que el Real Madrid aspira a promover sobre los suelos anexos a su ciudad deportiva en Valdebebas, en el noreste de la capital, donde Florentino Pérez quiere desplegar 2.000 millones de euros. A su presentación acudieron la presidenta Díaz Ayuso y el alcalde, Martínez-Almeida, síntoma de buena sintonía del club blanco con la Administración local y regional.
Al igual que ocurre con los terrenos del Atleti, la operación requiere una recalificación. En este caso, el salto sería de dotacional deportivo a terciario, un uso que permite la implantación de oficinas, hoteles, residencias de estudiantes o apartamentos en alquiler. El Ayuntamiento de Madrid ya ha empezado a mover ficha y anunció hace solo unas semanas la aprobación inicial de la modificación del Plan General. El reloj ha echado a andar ya para Pérez, como hace unos años lo hizo para Cerezo, aunque parece complicado que a Murtra le ocurra lo mismo.
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