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Una joven mira una casa en venta en la zona de Carranque. /
La junta prepara un plan para que los bancos regalen a los jóvenes hasta el 95% del precio de una casa, en lugar del 80% de antes
El pago inicial de un apartamento es uno de los principales obstáculos en la vivienda para jóvenes. Los bancos limitan los préstamos hipotecarios al ochenta por ciento del precio de la vivienda, por lo que comprarla a menudo requiere ahorros prohibitivos: el veinte por ciento restante más otro diez por ciento en impuestos. Por ejemplo, la compra de un inmueble por valor de 250.000 euros requiere un pago aproximado e inmediato de 75.000 euros. Pero la gran mayoría de los jóvenes, especialmente castigados por la precariedad e inestabilidad laboral, carecen de esta capacidad de ahorro. Muchas veces ni siquiera la ayuda familiar es suficiente, si la hay. Esta situación, agravada por las sucesivas crisis sufridas desde 2007, anuncia la era de la emancipación y representa uno de los grandes retos sociales y demográficos de la sociedad contemporánea.
La presión sobre las administraciones para que actúen en este asunto es cada vez mayor. Murcia y Madrid, esta última desde verano, ya han llegado a acuerdos con diversas entidades bancarias para facilitar el acceso de los jóvenes a su primera vivienda. Ahora es la Junta de Andalucía la que ultima un plan para apoyar el 15 por ciento de las hipotecas contratadas con fondos públicos por menores de 35 años, según pudo saber este periódico. Esto permite que los bancos otorguen hasta el 95 por ciento del precio del apartamento, lo que reduce los costos de adquisición (pago inicial), que en muchos casos imposibilitan la compra por falta de ahorro. El gobierno estatal lleva meses ultimando los detalles legales para aprobar la medida a finales de este año. La iniciativa parte de una propuesta de la Federación Andaluza de Contratistas (Fadeco) con el asesoramiento de la Fundación Unicaja, que ha elaborado informes sobre el impacto económico, la población que se beneficiará de este plan y sus posibles indicadores de delincuencia, entre otros indicadores .
No es un subsidio, es una confirmación. El consejo de administración no paga ese 15 por ciento de hipoteca, pero bloquea una partida económica aún no liberada para que los bancos concedan hasta el 95 por ciento de los gastos de la vivienda en lugar del máximo actual del 80 por ciento. La medida está dirigida a personas menores de 35 años, aunque en casos excepcionales se estudiará una extensión a personas menores de 40 años. Son jóvenes “con capacidad de pago pero no de ahorro”, tal y como ha señalado Ignacio Peinado, presidente de Fadeco, quien recuerda que la iniciativa resulta atractiva para las administraciones “porque las posibles pérdidas por morosidad son mayores que los ingresos de los impuestos que generan la compra de inmuebles se compensa.
Como garante, la junta tendría que reaccionar en caso de impago. Pero desde Fadeco explican que el plan está destinado «a personas solventes» que ya tienen un préstamo de hasta el 80 por ciento del precio del piso por parte de los bancos. Los promotores andaluces también aseguran que la tasa de morosidad en el peor de los casos se situaría por debajo del 6,32 por ciento, dato que coincide con el máximo histórico de morosidad registrado por el Banco de España en 2014. Ahora los atrasos son un poco menos del cuatro por ciento. Pero la garantía tampoco sería válida durante todo el plazo de la hipoteca, sino que desaparecería una vez pagado el quince por ciento del precio de compra del inmueble.
El Ministerio de Economía confirma que trabaja en este plan «desde hace meses» junto con el Ministerio de Fomento, pero sin dar más detalles sobre la iniciativa «que se presentará en su momento». La garantía está sujeta a una serie de condiciones que aún no han sido anunciadas, aunque otras iniciativas similares aprobadas en Europa apuntan a que habrá un límite de precio (fijado en 390.000€ en Madrid, por ejemplo) y requisitos obvios que relaciona el primero vivienda y su beneficiario no posee ningún otro bien inmueble.
Como en cualquier otra garantía, la última palabra la tendrán los bancos, aunque fuentes consultadas aseguran que empresas como Unicaja, CaixaBank o Santander ya han mostrado su voluntad de adherirse a este plan, denominado “Mi Primera Casa en Madrid” y Andalucía está aún en proceso. La medida sería especialmente eficaz en Málaga, la provincia donde más ha subido el precio de la vivienda en España durante el último año, un crecimiento que no ha ido acompañado de incrementos de rentas o salarios.
La amenaza demográfica: el 65% de la juventud andaluza no está emancipada
Más de un millón de jóvenes de entre 18 y 35 años siguen viviendo en casa con sus padres. Según Fadeco, es alrededor del 65 por ciento de esa población. Más de 400.000 de ellos tienen trabajo pero no pueden pagar un apartamento. Es un problema reconocido por todos los actores sociales y económicos. El Banco de España ya ha advertido de que las condiciones para acceder a la vivienda en propiedad son «muy exigentes para los jóvenes que no han podido acumular los ahorros necesarios para cubrir parte del coste inicial que no pueden afrontar con una vivienda». El Consejo Económico y Social de la Junta de Andalucía también reclamó la consideración «por el legislador» de ratios financieros como garantías «que proporcionen al comprador, al menos en parte, ese 20 por ciento del precio de sus viviendas».
Europa ya ha lanzado iniciativas similares. Países como Francia, Reino Unido, Bélgica, Holanda, Noruega y República Checa, entre otros, cuentan con pautas de crédito público para la compra de vivienda principal. En el caso del Reino Unido, por ejemplo, se garantiza hasta el 20 por ciento del valor de estas viviendas siempre que su precio no supere las 600.000 libras esterlinas. Fue una iniciativa llamada “Ayuda a comprar” que fue aprobada en 2013. Desde entonces, ha ayudado a otorgar decenas de miles de préstamos a jóvenes.
Pero no será pan comido, al menos sin adoptar más medidas para evitar una nueva burbuja inmobiliaria. Los expertos advierten que muchos propietarios pueden utilizar estas medidas para subir los precios de sus viviendas, recordando a los bancos que la iniciativa tampoco debe utilizarse como caja abierta para hipotecas, un error que ya se cometió en el pasado, hasta que provocó los mayores crisis del ladrillo conocida en España.
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